Vous possédez un bien immobilier et vous souhaitez le rentabiliser ? La location immobilière est une option que de plus en plus de personnes utilisent pour générer des revenus. Cependant, pour démarrer une activité de location, il faut respecter un certain nombre de démarches. Ce guide pour débutant permet de mettre en location votre bien immobilier pour la première fois en quelques étapes.
1. Avoir un bien en bon état
Vous devez savoir qu'en tant que propriétaire d'un bien immobilier, vous avez des obligations lorsque vous optez pour la location. La première obligation au regard de la loi est de mettre à la disposition des locataires un “bien salubre et décent”. Dans le cas contraire, le propriétaire s'expose à des sanctions.
Il est recommandé de faire des travaux dans le logement avant de le mettre en location pour qu'il soit conforme aux caractéristiques détaillées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. En fonction de votre statut, les frais des travaux peuvent être déduits sur les revenus locatifs.
2. Choisir le type de bail
Vous allez louer votre bien au titre de résidence principale non meublée ou alors vous opterez pour une location meublée ? Avant de choisir le type de bail que vous allez appliquer, il est préférable de faire une étude des opportunités du marché de l'immobilier dans votre région. Sur un site comme Locamoi France, vous trouverez toutes les offres de location de votre région, même s'il est situé à la Baule-Escoublac avec des références de taille et de prix. Ainsi, selon votre localisation et la taille de votre bien, vous allez sélectionner le type de bail qui répond à la demande dans votre zone.
Sachez que tous les types de bail ont des régimes fiscaux différents et fonctionnent de façon particulière. De ce fait, un logement vide n'aura pas la même imposition qu'un autre meublé. De plus, avant de proposer une location meublée, sachez que la réglementation fixe les équipements et les meubles à fournir au locataire obligatoirement.
À cause de tous ces éléments, il est très important de bien choisir le type de location avant de se lancer. Si le choix est mal fait, le changement de type peut prendre beaucoup de temps et la procédure peut être très difficile.
En plus de la location meublée ou vide, d'autres options existent telles que la location saisonnière du style Airbnb, ou alors la colocation. Cette dernière option permet par exemple de louer le bien à un prix plus élevé.
3. Définir le coût du loyer
Le montant du loyer ne se détermine pas de façon aléatoire. Certaines zones ont un dispositif qui encadre le prix des loyers et cela nécessite un respect strict sous peine d'éventuelles sanctions financières. C'est le cas par exemple si vous avez obtenu des avantages fiscaux du type loi Pinel.
En revanche, si le bien se situe dans une zone où ce type d'encadrement ne s'applique pas, il faudra fixer le montant en se basant sur certains éléments tels que : l'Observatoire des loyers, les estimations des agents immobiliers, les annonces de propriétaires qui proposent le même type de logements que vous. Il est recommandé de fixer un prix de loyer assez abordable pour garantir l'occupation de votre bien immobilier.
4. Faire des diagnostics immobiliers
Avant de louer un bien immobilier, le propriétaire est tenu d'effectuer des diagnostics immobiliers. La réglementation exige du propriétaire qu'il fournisse au locataire des informations sur l'état général du logement. Ce dernier doit connaître l'exposition au bruit, l'état des installations et toute information essentielle concernant le bien qu'il s'apprête à louer. Une liste avec les indications des diagnostics doit se trouver en annexe du contrat de bail.
5. Faire de belles photos et publier l’annonce avec les bonnes informations
Au moment de publier l'annonce, vous informez le futur locataire de la disponibilité de votre bien immobilier. De ce fait, cela doit se faire de façon correcte afin que le bien puisse bien se vendre. C'est pourquoi vous devez faire de belles photos de l'appartement. À ce stade, les photos doivent être bien éclairées et bien cadrées. Il serait dommage qu'après tous les efforts pour devenir propriétaire, votre bien ne trouve pas preneur sur le marché.
Par ailleurs, vous devez veiller à rendre les informations essentielles disponibles, de la manière la plus exhaustive possible. Les potentiels locataires doivent pouvoir trouver dans votre annonce, le type de bail, le nombre de pièces, le prix du loyer (charges comprises ou pas), la localisation, ou encore l'accès aux transports, commerces, et services publics, etc. Lorsque cette opération est bien montée, vous recevrez des candidats assez rapidement.
6. Organiser des visites et choisir le locataire
Lorsque de potentiels locataires vont manifester leur envie de louer votre logement, il faudra organiser les visites de l'appartement. Si vous vous occupez personnellement de la gestion locative, prêtez une oreille attentive aux candidats et donnez des réponses sincères à leurs questions. Chaque candidat doit vous envoyer son dossier de location avant ou après la visite.
Basez votre choix du locataire sur la qualité du dossier lors de l'évaluation. Il doit fournir entre autres un justificatif de domicile, d'activité ou de revenus. Les pièces exigées dans le dossier sont listées dans la réglementation.
8. Demander une caution ou souscrire une assurance loyer impayé avant de signer le contrat de location
Il est recommandé de prendre une garantie contre les loyers impayés. Vous pouvez opter pour la caution qui nécessite que le locataire ait un garant se portant caution. Sinon, vous pouvez opter pour une assurance loyer impayé.
Lorsque vous avez effectué votre choix, c'est le moment de signer le contrat de location. Il doit être présenté par écrit et comporter plusieurs informations essentielles telles que : les noms des parties, l'adresse du logement, le montant du loyer, la description, le montant du dépôt de garantie, les charges et les modalités de paiement. Vous devez annexer le dossier de diagnostics immobiliers au contrat.
9. Remettre les clés au locataire
La remise des clés est la dernière étape du processus. Vous devez effectuer l'état des lieux d'entrée avant que le locataire ne s'installe. Cela permet d'établir la situation du bien ainsi que des équipements mis à la disposition du locataire avant son entrée.