Sur le marché immobilier, les investisseurs ont le choix entre différents types de placements en fonction du niveau de rendement souhaité. Pour ceux qui souhaitent bénéficier de revenus conséquents, l'investissement immobilier à haut rendement est la voie royale.
Cependant, il s'agit d'une forme d'investissement associé à un niveau de risques élevé. Alors, avant de se lancer, il est indispensable, non seulement d'en connaître les mécanismes et les avantages, mais aussi de prendre connaissance des risques qui y sont liés et de comment les maîtriser au mieux.
L'investissement immobilier à haut rendement : qu'est-ce que c'est ?
L'immobilier à haut rendement se rapporte à une catégorie de projets immobiliers dont le taux de rentabilité brute est supérieur ou égal à 10 %. Réaliser un investissement immobilier à haut rendement revient ainsi à acquérir des logements susceptibles de rapporter beaucoup et de générer un cashflow positif.
Concrètement, pour un investisseur, le but de ce type de projets est de maximiser les revenus générés par la location du bien tout en minimisant le prix de son achat et ses charges. Contrairement à d'autres types d'investissements dans le secteur immobilier, le bien n'a pas forcément vocation à être conservé sur le long terme, dans ce cas de figure.
En réalité, la plupart des investisseurs qui s'orientent vers un investissement immobilier à haut rendement cherchent à générer rapidement des revenus qu'ils pourront réutiliser dans le cadre d'autres placements.
En d'autres termes, l'investisseur cherche à réinvestir le cashflow positif généré tout en tirant profit des avantages fiscaux liés à cette forme d'investissement.
Pour sa réussite, un investissement immobilier à haut rendement nécessite la réunion de deux facteurs cruciaux pour l'investisseur : l'acceptation d'un niveau de risque très élevé et une grosse implication personnelle.
L'investissement immobilier à haut rendement : explications
L'investissement immobilier à haut rendement est un type de placement qui tourne principalement autour de deux notions que sont l'autofinancement et le cashflow.
L'autofinancement dans l'immobilier à haut rendement
L'autofinancement est un mode de financement qui consiste à financer l'acquisition d'un bien avec ses propres ressources financières et sans aucun apport extérieur.
Dans le cadre d'un projet immobilier à haut rendement, on parle d'autofinancement lorsque le bien est en mesure de générer des revenus suffisants pour couvrir les charges liées à son exploitation.
Pour rappel, les principales charges auxquelles doivent faire face les investisseurs immobiliers sont :
- Le remboursement des mensualités du crédit immobilier ;
- Les frais d'agence et de notaires ;
- Les frais d'assurance ;
- La taxe foncière.
Ces différents postes de dépenses représentent des flux sortants pour l'investisseur.
On estime en général qu'un immeuble peut être autofinancé s'il offre un taux de rentabilité situé aux alentours de 9 ou 10 %. De fait, l'immobilier à haut rendement se prête à ce mode de financement.
Pour être sûrs qu'un bien locatif peut être autofinancé, les investisseurs réalisent plusieurs évaluations. Il s'agit principalement du calcul de la rentabilité brute et du calcul de la rentabilité nette.
Le calcul du rendement brut est assez simple à effectuer. Il suffit de rapporter la somme des revenus locatifs sur une année au prix d'acquisition du bien avec la formule suivante :
([Loyer mensuel du bien x12]/prix d'acquisition du bien) x 100.
Pour le calcul du rendement net, il faut plutôt déduire des loyers perçus, les dépenses annexes liées à l'investissement.
Il s'agit de :
- Les charges non récupérables ;
- La taxe foncière ;
- Les frais de gestion ;
- Les dépenses pour travaux ;
- Les intérêts liés au prêt immobilier.
Le cashflow dans l'immobilier à haut rendement
Le cashflow correspond au flux de trésorerie généré par l'investissement. Il est obtenu après déduction des charges des revenus mensuels générés par la location du bien.
On parle alors de cashflow positif si et seulement si les revenus mensuels sont supérieurs ou égaux aux charges et dépenses du bien.
L'idéal pour un investisseur est d'avoir un flux de trésorerie excédentaire. En effet, ce n'est qu'en cas d'excédent qu'il peut se servir de son cashflow à sa guise.
Avantages de l’investissement immobilier à haut rendement
L'immobilier à haut rendement est un investissement qui présente de nombreux avantages. D'abord, ce type d'investissement offre aux personnes qui s'y intéressent une rentabilité plus intéressante que celle d'un investissement locatif ordinaire. Cela veut dire que si l'investisseur s'y prend comme il faut, il a l'assurance de réaliser des profits très élevés.
Ensuite, l'immobilier à haut rendement est idéal pour les personnes qui souhaitent compléter leur revenu et augmenter considérablement leur pouvoir d'achat. Bien entendu, puisque cet investissement a un niveau de risque plus important, il est indispensable de bien réfléchir avant de se lancer.
Enfin, l'immobilier à haut rendement se concrétise souvent par l'achat dans l'ancien. Cela veut dire qu'avant de mettre le bien en location et profiter des revenus générés, l'investisseur procède à de petits travaux de réparation. Grâce à ces travaux, il redonne de la valeur au bien en le remettant à neuf.
Au moment de la revente, il peut alors réaliser une plus-value sur cession d'immobilisation, en plus des rentes déjà perçues durant la période d'exploitation du bien.
Quel est le bon taux de rendement immobilier ?
Sur le marché de l'immobilier, la rentabilité locative d'un bien est un critère très important. Cet indicateur permet aux investisseurs de savoir si l'investissement réalisé leur sera profitable ou non. En général, un bon taux de rendement immobilier se situe entre 5 et 10 %.
Différentes stratégies d’investissement immobilier à haut rendement
L'immobilier à haut rendement est un investissement à risque dont la réussite passe par le suivi d'un certain nombre de stratégies. Les plus efficaces sont la location meublée à haut rendement, la location à but commercial, ainsi que l'investissement en SCPI ou en OPCI.
Immobilier locatif à haut rendement
L'immobilier locatif est une forme d'investissement qui séduit de plus en plus les particuliers désireux d'investir dans l'immobilier à haut rendement. Pour cela, on optera pour la location meublée du bien. Cette forme de location assure en effet à l'investisseur une rentabilité moyenne supérieure à la rentabilité que pourrait offrir une location nue ou à vide.
Précisons cependant que la location meublée est encadrée par plusieurs dispositions réglementaires, dont la loi Alur du 24 mars 2014. Conformément à cette loi, le propriétaire bailleur qui souhaite effectuer une location meublée doit s'assurer que le logement est décent.
Un logement est qualifié de décent s'il est équipé des commodités nécessaires au locataire, tant en nombre qu'en qualité. En d'autres termes, il doit permettre au locataire d'y dormir, de se nourrir et d'u vivre convenablement, compte tenu des exigences liées à la vie courante.
Selon le décret no 2015-981 du 31 juillet 2015, la présence des équipements suivants est obligatoire dans un logement loué en meublé :
- Une literie adaptée au nombre de chambres du logement ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur et un congélateur ;
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
- Une table et des sièges ;
- Des luminaires ;
- Des étagères de rangement ;
- Du matériel d'entretien adapté.
En louant un bien meublé, l'investisseur peut bénéficier des avantages liés au statut de la location meublée non professionnelle (LMNP). Avec la LMNP, il est notamment possible de faire baisser sa facture fiscale en choisissant un régime d'imposition (forfaitaire ou réel) adéquat.
Immobilier commercial à haut rendement
L'immobilier commercial regroupe les locaux à usage professionnel, les bureaux, les entrepôts, les hôtels ainsi que les parkings privatifs.
Investir dans l'immobilier commercial ne répond pas aux mêmes règles que l'investissement dans des locaux à usage d'habitation. Cela permet au propriétaire bailleur de profiter de revenus locatifs plus importants que ceux d'un immeuble d'habitation.
Le taux de rendement brut de cette forme d'investissement dépend de plusieurs facteurs, dont les principaux sont notamment la nature du bien immobilier et son emplacement.
SCPI et OPCI
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une société de gestion immobilière qui permet aux particuliers ou épargnants d'investir dans des biens immobiliers. La gestion de ces biens est confiée à une société de gestion qui se charge de reverser les loyers perçus sous forme de dividendes aux épargnants.
On distingue trois grandes familles de SCPI :
- SCPI fiscale ;
- SCPI de plus-value ;
- SCPI de rendement.
Dans l'optique d'un investissement immobilier à haut rendement, l'idéal est de se tourner vers une SCPI de rendement. Ce type de SCPI permet d'espérer un rendement à hauteur de 4 à 6 %.
En ce qui concerne les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), il s'agit également de structures qui permettent d'investir dans l'immobilier.
À la différence des SCPI, les OPCI offrent plus de souplesse et permettent aux investisseurs d'avoir des actifs diversifiés. Quant au rendement, les OPCI offrent une rentabilité située entre 3 et 5 %.
Quel type d’immobilier est le plus rentable ?
Les formules d'investissement évoqués ci-dessus possèdent chacune leurs avantages et leurs inconvénients. Cependant, si vous recherchez la solution d'investissement immobilier à plus haut rendement, l'immobilier commercial est sans doute la meilleure option, avec un rendement moyen proche de 10 %.
Risques liés à l’investissement immobilier à haut rendement
Sur le papier, l'investissement immobilier à haut rendement est lucratif parce qu'il permet d'obtenir rapidement un cashflow positif. Toutefois, ce type d'investissement n'a pas que des avantages. Si vous prenez la décision de réaliser un tel investissement, attendez-vous en effet à faire face à plusieurs types de risques à fort impact.
Risques liés à l’emplacement
Au moment de réaliser un investissement à haut rendement, plusieurs investisseurs font le choix de miser sur une ville ou un quartier dans lequel les prix de l'immobilier sont relativement faibles. Ainsi, ils ont l'assurance d'acquérir une surface immobilière plus importante.
Mais attention ! Investir dans de tels emplacements peut s'avérer contreproductif pour l'investisseur. En effet, ces zones sont moins dynamiques, moins desservies en transports et attirent donc moins les locataires.
Ces facteurs peuvent donc impacter négativement la rentabilité locative d'un tel investissement.
Risques liés à l’évolution des loyers
Un autre risque propre à l'investissement immobilier à haut rendement concerne l'état du marché immobilier de la ville dans laquelle se situe le bien.
En effet, avant d'investir dans un bien immobilier, certains particuliers ne prennent pas le temps de bien analyser la fluctuation des loyers dans la ville. Or, il s'agit d'analyses indispensables pour éviter de fixer des loyers trop bas ou trop élevés.
Pratiquer des loyers en totale inadéquation avec ceux pratiqués sur le marché conduit en effet assez vite à une perte de la rentabilité locative de votre investissement.
Risques liés à la qualité des locataires
La rentabilité d'un investissement locatif dépend en grande partie des loyers payés par les locataires. Si ces derniers n'arrivent pas à honorer ces paiements, vous vous retrouverez donc rapidement en grande difficulté.
Les impayés de loyers peuvent compliquer le remboursement des mensualités du crédit et impacter directement la rentabilité de votre investissement.
Comment gérer les risques liés à l’investissement immobilier à haut rendement
Pour profiter au mieux d'un investissement immobilier à haut rendement, il convient d'en limiter les risques. Pour cela, voici quelques conseils essentiels.
Sélectionner de bons emplacements
Dans l'immobilier, l'emplacement est un paramètre déterminant. Afin de garantir le succès d'un investissement et sa forte rentabilité, prenez donc le temps de bien sélectionner l'emplacement du bien en tenant de plusieurs paramètres : la qualité de vie dans l'environnement immédiat, la proximité avec les commodités, la sécurité de la zone, etc.
Investir dans un bien immobilier est déjà un grand pas vers une rentabilité élevée.
Étudier correctement le marché immobilier avant d’investir
S'il est vrai que le marché immobilier évolue de façon permanente, son évolution est moins rapide que celle des produits financiers. Ainsi, avant d'investir, prenez en compte la situation du marché local en étudiant en profondeur le quartier et les futurs travaux d'aménagement.
Consultez également les statistiques pour obtenir des infos fiables sur l'évolution des prix du mètre carré au cours des années précédentes, la tension locative dans la zone, la durée moyenne de vacances locatives, etc.
Faire le choix d’un bon locataire
Pour éviter d'avoir à faire face à un locataire indélicat, étudiez bien son dossier et organisez un entretien en présentiel. Ce préalable vous permettra de vous assurer du sérieux et de la fiabilité du futur locataire.
Bien entendu, ne négociez pas les exigences légales en rapport avec l'avance de loyer et la signature d'un acte de garantie de paiement des loyers.
Comment avoir une rentabilité de 10 % minimum ?
Le meilleur moyen d'avoir une rentabilité de 10 % minimum pour votre projet immobilier est d'investir dans des biens présents dans des villes attractives et capables d'offrir ce niveau de rentabilité locatif.
C'est actuellement le cas des villes comme Rennes, Le Mans, Angers, Brest ou encore Mulhouse. Dans ces villes, le rendement locatif est proche de 10 %.
Immobilier à haut rendement : que faut-il retenir ?
Un investissement immobilier à haut rendement est un investissement qui offre un taux de rentabilité supérieur ou égal à 10 %. En réalisant ce type d'investissement, vous pouvez donc espérer des revenus locatifs élevés.
Pour réussir ce type d'investissement, assurez-vous de répondre aux critères permettant de se lancer dans un tel projet et mettez en œuvre des stratégies efficaces. Attention toutefois à ne pas perdre de vue les risques inhérents à ce mode d'investissement.
Anticipez-les et prenez le temps nécessaire pour faire les choix les plus avantageux et dont le risque reste mesuré afin de vous éviter les pertes trop importantes.
L'investissement dans l'immobilier à haut rendement nécessite une parfaite gestion du risque et optimisation de votre patrimoine.