En matière d'investissement immobilier, une erreur peut coûter cher à l'investisseur qui décide d'effectuer ce type de placement sans un minimum de préparation. En effet, un projet immobilier ne s'improvise pas ! Il nécessite, dans sa conception la mise en place d'une stratégie bien ficelée et bien éprouvée avant de se lancer.
Dans ce guide, nous revenons donc sur les fondamentaux d'une stratégie immobilière gagnante. Nos experts partagent également avec vous les 4 principales pistes en la matière, ainsi que leurs conseils pour en tirer le meilleur.
L’analyse du marché immobilier
L'analyse du marché immobilier ou analyse immobilière est une étape indispensable pour quiconque souhaite investir dans la pierre.
Cette démarche permet avant tout de déterminer le potentiel d'un bien immobilier avant son acquisition. Elle peut démarrer dès la visite du bien immobilier, aussi bien dans le cadre d'un projet d'acquisition pour le long terme que pour un projet d'achat-revente.
Dans l'un ou l'autre des cas, elle permet d'évaluer les dépenses liées à l'achat, à l'entretien et à la restauration du bien.
L'analyse immobilière débouche sur le calcul de la rentabilité du bien ; ce qui vous permet de vous faire une idée des revenus potentiels en location ou de la plus-value espérée en cas de revente.
Une analyse immobilière se construit en général de la manière suivante :
- Collecte des informations sur l'historique de la propriété ;
- Appréciation de l'état actuel du bien ;
- Projections sur le bien immobilier.
Ces différentes étapes permettent d'éviter les mauvaises surprises qui pourraient entraîner une perte d'argent considérable une fois que le bien est acquis.
Choix de la zone d’investissement
Il est capital de prendre en compte l'emplacement géographique de son investissement immobilier. D'une région à une autre, le prix d'achat au m2 et le montant du loyer exigible peuvent en effet beaucoup varier.
Dans le cadre d'un investissement immobilier, l'attractivité d'une zone ou d'une région, les prix d'acquisition des biens et les loyers affichés sont déterminants pour le succès. Ces paramètres dépendent eux-mêmes de plusieurs facteurs.
Il s'agit, entre autres, de :
- Le dynamisme économique de la région ;
- L'état du marché du travail ;
- La qualité du cadre de vie de la zone ;
- Les infrastructures et commodités à proximité ;
- Le potentiel touristique ;
- Le rapport entre l'offre et la demande locative.
En prenant en compte ces critères, il est possible de trouver la zone idéale et l'emplacement le plus avantageux pour assurer la rentabilité de votre investissement immobilier.
Dans ce cadre, la zone retenue doit être suffisamment attractive pour vous permettre de profiter d'importants revenus locatifs et d'une plus-value intéressante en cas de revente.
Par ailleurs, en fonction de la zone sélectionnée pour l'investissement, vous pouvez être éligible à certains dispositifs de défiscalisation s'il s'agit d'un achat dans le neuf.
Étude de la tendance de l’immobilier dans votre région
Étudier la tendance de l'immobilier dans la région choisie pour son investissement, c'est procéder à une évaluation des prix des biens immobiliers de ladite région. Pour ce faire, renseignez-vous sur le prix des logements similaires puis effectuez une comparaison.
Pour une étude complète, collectez notamment les chiffres concernant les indicateurs suivants :
- Le prix du mètre carré (à la vente et à la location) pour chaque type de bien ;
- La tension locative ;
- Les délais moyens de vente ;
- La durée moyenne des vacances locatives, etc.
Évaluation des différents types de propriétés (résidentielle, commerciale, mixte, etc.)
Cette étape consiste tout simplement à estimer le prix du bien immobilier que vous désirez acquérir. Elle est aussi délicate que primordiale, et doit donc être faite avec soin. Elle permet de définir un prix juste au type de propriété objet de l'achat.
Ce prix prend en compte les caractéristiques du bien concerné ainsi que les prix actuels du marché.
Avant d'évoquer les méthodes d'évaluation d'un bien immobilier, rappelons que vous avez le choix entre différents types de propriétés pour votre investissement. Il s'agit principalement des propriétés :
- A usage résidentiel ;
- A caractère commercial ;
- A usage mixte.
Le choix du type de propriété dépend essentiellement de votre projet, ainsi que des moyens financiers dont vous disposez.
L'estimation du prix du type de bien que vous souhaitez acheter dans le cadre de votre projet immobilier peut être faite de différentes manières. Vous pouvez l'effectuer vous-même en utilisant des outils d'estimation en ligne ou faire appel à un professionnel de l'immobilier.
Peu importe la méthode que vous choisissez, assurez-vous d'avoir à votre disposition les documents qui permettront une évaluation aussi précise que possible.
Sont notamment nécessaires :
- Un document décrivant avec précision la construction ;
- Un extrait du registre foncier ;
- Le plan cadastral ;
- Les plans de l'immeuble ;
- La valeur fiscale figurant dans l'avis de taxation immobilier ;
Ces pièces peuvent être obtenues auprès du propriétaire du bien ou auprès du registre foncier.
Identifier les opportunités d’investissement
À cette étape, vous devez chercher à faire les choix les plus éclairés pour avoir la certitude de bien investir votre argent.
Vous devez donc être en mesure d'identifier les zones les plus rentables, les emplacements dans lesquels investir et les types de propriétés les plus demandés sur le marché immobilier. Pour cela, un puissant levier est à votre disposition : l'analyse de données.
Plus simplement, l'analyse de données est une méthode pratique qui consiste à collecter les informations relatives au secteur immobilier des zones visées pour l'investissement. Ces données sont ensuite analysées grâce à des techniques statistiques qui ont pour finalité d'identifier les tendances sur le marché de l'immobilier.
Après interprétation des données collectées, tirez vos propres conclusions. Elles vous permettront de savoir si le bien immobilier visé représente un bon investissement ou pas. L'analyse de données permet donc de maximiser les rendements et de minimiser les risques d'un investissement.
Les 4 principales stratégies d'investissement immobilier
En matière d'investissement immobilier, plusieurs stratégies sont envisageables. Cependant, les plus répandues sont :
- L'achat-location ;
- Le flipping (flip immobilier) ;
- L'achat et la conservation (investissement locatif à long terme) ;
- L'approche financière (SCPI).
L’achat-location
L'achat-location est une solution qui permet à un particulier de louer un bien tout en constituant une épargne en vue d'une éventuelle acquisition, au terme du contrat de location du bien occupé. Encore connu sous l'appellation de location-vente, l'achat-location concerne tous les types de biens et se déroule en deux grandes étapes : la période de location et la période d'acquisition.
La location-vente prend effet à partir de la signature du contrat préliminaire. Ce document oblige le vendeur à réserver le bien immobilier loué au locataire en contrepartie du versement, par celui-ci d'une somme d'argent fixée dans le contrat.
Selon la loi no 84-595 du 12 juillet 1984, la signature du contrat de location est conditionnée par un apport personnel du locataire à hauteur d'au moins 5 % du prix du bien.
La période de location
La période de location est celle de jouissance du bien loué. Pendant cette phase, le locataire est tenu de verser au vendeur une redevance constituée d'une partie locative et d'une partie acquisitive destinée à venir en déduction du prix de vente.
La période d'acquisition
Au cours de cette période, le locataire peut, s'il le désire, lever l'option d'achat sur le bien loué et en devenir officiellement propriétaire. Dans ce cas, il doit payer le montant correspondant à la différence entre le prix de vente du bien et le total de l'épargne constituée au cours de la phase précédente.
Le flip immobilier
Le flip immobilier est une pratique qui consiste à acheter un bien à prix réduit, à le rénover puis à le revendre dans le but de réaliser une plus-value. Cette opération qui intéresse de plus en plus d'investisseurs, n'est pas à prendre à la légère.
Contrairement aux idées reçues, le flip immobilier est une stratégie d'investissement immobilier qui demande du temps, de l'argent et beaucoup de rigueur de la part de l'investisseur.
Pour réaliser un flip immobilier, il faut avant tout saisir la bonne occasion, c'est-à-dire trouver le bien immobilier adapté à ce type de projet. Celui-ci doit être situé dans un bon emplacement et être acheté pour un montant largement inférieur à sa valeur marchande.
Une fois le bien acquis, des travaux de rénovation doivent être effectués afin d'augmenter sa valeur marchande. Pour la revente du bien, l'idéal est de la finaliser dans un délai d'un an.
L’investissement locatif à long terme
L'investissement locatif à long terme est une stratégie d'investissement qui consiste à acheter un bien immobilier dans l'optique de le louer à des tiers. Cette opération permet de se constituer un patrimoine qui pourra être transmis, de réaliser une plus-value financière à la revente et de bénéficier de réductions fiscales.
Les SCPI
Investir dans les parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI) est une stratégie d'investissement immobilier très intéressante. Elle permet essentiellement aux investisseurs de profiter de la hausse potentielle des prix de l'immobilier sans avoir à acquérir un bien.
En investissant dans une SCPI, vous avez l'assurance que les immeubles dans lesquels ces structures investissent sont variés, bien situés et occupés par des locataires de qualité. Les rendements offerts sont immédiats et garantis par des baux fermes.
Autre atout majeur de l'investissement en SCPI : le ticket d'entrée minimum est très bas (quelques dizaines d'euros). Ce qui en fait une stratégie d'investissement accessible à tous.
Mise en place de votre plan d’investissement immobilier
Le plan d'investissement immobilier est le document qui permet à l'investisseur de formaliser son idée. Il prouve votre sérieux et permet de convaincre la banque de financer votre projet.
Choisir la stratégie adaptée à votre profil
Pour la préparation de votre projet immobilier, organisez-vous en choisissant la stratégie d'investissement la plus adaptée à vos objectifs de rentabilité, mais aussi à votre profil de risques et à votre budget.
Élaborer un calendrier d’investissement
Une fois que vous avez défini la stratégie d'investissement immobilier adaptée à votre profil, vous aurez plus de facilité à élaborer votre calendrier d'investissement.
Ce dernier doit :
- Décrire votre projet et le bien immobilier ;
- Détailler les éventuels travaux à réaliser ;
- Inclure le plan de financement ;
- Inclure une prévision de la rentabilité attendue.
Suivre et ajuster votre plan d’investissement
Le marché de l'immobilier étant évolutif, il est important de vous tenir au courant de ses variations. Apportez notamment une attention particulière aux facteurs susceptibles d'affecter votre stratégie d'investissement.
En fonction des changements qui se produisent, réajustez vos objectifs ainsi que votre plan d'investissement si nécessaire. Le but ici étant de vous assurer qu'ils sont en phase avec les réalités actuelles du marché immobilier.
Comment enchaîner les investissements immobiliers ?
L'investissement immobilier est une forme de placement sûre qui permet non seulement de générer d'importants revenus passifs, mais aussi de se constituer un patrimoine conséquent. Pour cela, nombreux sont les investisseurs qui font le choix de réinvestir les profits issus d'un premier placement dans d'autres projets immobiliers.
Les pièges à éviter pour réussir un investissement immobilier
Avant, évitez d'investir votre argent de manière hasardeuse. Avant d'investir dans l'immobilier, prenez le temps de bien étudier le marché et faites des simulations. En fonction des résultats de votre étude de marché, fixez-vous des objectifs clairs et atteignables.
Ensuite, n'investissez pas tout le capital dont vous disposez dans un seul bien immobilier. Diversifiez plutôt vos placements afin de réduire les risques. Enfin, n'oubliez pas qu'un immeuble nécessite des travaux d'entretien et de réparations de temps en temps. Prévoyez donc un budget pour ces postes de dépenses.
Les astuces pour enchaîner les investissements immobiliers
Si le tout premier investissement immobilier peut paraître simple, il n'est pas aussi facile d'enchaîner les investissements et de générer plus de revenus. Voici des astuces pratiques pour vous aider à multiplier vos investissements.
S'assurer que le projet initial est rentable
Avant tout, assurez-vous que le premier projet est rentable !
Ici, on part du principe qu'un établissement bancaire vous octroie un crédit pour la réalisation de votre projet. Pour que la banque accepte de vous prêter de l'argent, votre profil financier doit lui inspirer confiance. Autrement, l'établissement bancaire sera réticent à financer votre projet.
Cette étape est capitale, car si votre profil financier est à risque et que votre projet n'est pas rentable, vous perdrez de l'argent. Dans ce cas de figure, il faudra alors expliquer à la banque les raisons pour lesquelles elle devrait vous accompagner pour un second projet alors que la première opération est un échec. Pas évident !
Prouver sa capacité d'épargne mensuelle
La seconde astuce pour enchaîner ses investissements immobiliers est de prouver à votre banque que vous avez une capacité d'épargne mensuelle. L'idéal est en effet d'avoir une épargne de précaution confortable afin de rassurer la banque au moment de réaliser les opérations suivantes.
Choisir la bonne fiscalité
La dernière astuce consiste à choisir la fiscalité qui correspond à vos objectifs et à votre projet afin d'éviter une baisse de sa rentabilité. Si votre projet n'est pas rentable, vous aurez du mal à convaincre un établissement bancaire à vous accompagner pour le financement d'un autre projet.
Stratégie immobilière et maximisation d'investissements immobiliers : que retenir ?
Il est indispensable de mettre au point une bonne stratégie immobilière avant de se lancer dans un quelconque projet immobilier. Pour cela, menez une analyse immobilière approfondie, puis définissez une stratégie d'investissement efficace et qui correspond à vos objectifs.
Dans ce cadre, vous pouvez vous orienter vers l'une des 4 stratégies suivantes :
- L'achat-location ;
- Le flip immobilier ;
- L'investissement locatif à long terme ;
- Le placement dans les SCPI.
Cependant, il ne suffit pas d'avoir une bonne stratégie immobilière pour que son projet immobilier soit couronné de succès. Il est également indispensable d'éviter certaines erreurs fréquentes et de savoir saisir les opportunités à temps.
Un sujet est d'actualité : l'inflation. L'immobilier est connu pour, à long terme, protéger l'investisseur de ses effets. Mais concernant les autres actifs, comment protéger son épargne de l'inflation ?