Vendre un terrain agricole constitue la meilleure solution pour son propriétaire ou son héritier lorsqu'il souhaite la gestion optimale de son patrimoine. Parfois difficiles à gérer, notamment dans le cadre d'une location ou d'une exploitation, les propriétaires résidant loin de leurs parcelles agraires trouveront ainsi mieux leur compte, voire peuvent réaliser une plus-value intéressante. Notre guide vous oriente vers les démarches et les notions à connaître avant de mettre en vente un terrain agricole.
Vendre un terrain agricole : quel intérêt ?
Les trois options qui s'ouvrent au propriétaire du terrain agricole sont : son exploitation, sa mise en location et sa vente. À moins de se lancer dans l'exploitation, qui nécessite les investissements et tous les moyens qu'elle demande, la vente reste l'opportunité la plus rentable plutôt que sa mise en location.
En effet, les dernières décennies ont vu la côte des terrains ruraux augmenter en France. Ce qui a permis aux vendeurs et aux promoteurs immobiliers de réaliser des plus-values considérables. Si bien qu'aujourd'hui, les investisseurs s'intéressent de plus en plus à ce type de terrain au vu de la hausse constante de la demande de parcelles et de produits agricoles.
Par ailleurs, le prix de l'hectare sur le territoire français fait partie des cours les plus bas en Europe, d'où la possibilité d'acquisition à des montants compétitifs.
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Pourquoi la mise en location du terrain agricole n’est pas intéressante ?
Bien que la mise en location puisse sembler être une alternative à la vente, la gestion du bail d'un terrain agricole peut s'avérer complexe comparée à la gérance d'un bail commercial ou de logement. D'autant plus si sa rentabilité n'est pas au rendez-vous, notamment à cause des impôts et des diverses taxes qui vous incombent chaque année.
Même en considérant que les revenus immobiliers sont supérieurs au montant des fiscalités à régler, le louage peut stagner à un niveau de rentabilité très moyen sachant que le Tribunal des baux ruraux plafonne les loyers des terrains agricoles. En d'autres termes, le propriétaire n'est pas en droit de fixer le montant du loyer de son terrain.
Enfin, le bail peut durer de 9 ans à 25 ans et ne peut être rompu qu'à son échéance, quelle que soit sa rentabilité. Le bailleur peut ainsi facilement se retrouver dans une impasse en cas de non-prospérité de l'exploitation.
Les critères qui définissent un terrain agricole
Par définition, un terrain agricole doit se situer dans une zone rurale et dont la vocation est l'activité ou l'exploitation de nature agricole. Il existe divers types de terrains agricoles tels que les pâturages, les zones d'élevage ou encore les champs.
Ils peuvent également détenir différents statuts, être constructibles ou non, suivant le système de zonage défini par le PLU (plan local d'urbanisme) de la commune où ils se trouvent.
À retenir
Si vous détenez un terrain agricole avoisinant une ville en expansion, vous gagnerez à attendre quelques années avant de le mettre en vente. En effet, son statut est susceptible d'évoluer en « zone constructible » ou en « zone à urbaniser » et pourrait bénéficier d'une révision à la hausse de sa valeur !
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Terrain agricole : quelles réglementations ?
Il existe certains textes qui régissent les terrains agricoles que le propriétaire doit connaître avant la mise en vente de son bien :
Le droit de construction
Les constructions et les aménagements sont en général non autorisés dans les zones agricoles. Toutefois, le PLU peut avoir prévu des exceptions que le propriétaire peut aller consulter sur place.
Bien que construire soit interdit, il est cependant possible de faire une requête pour le déclassement du terrain auprès de la commune. La mairie délivre alors une dérogation sous certaines conditions, spécialement si le propriétaire est agriculteur ou met en location des parcelles.
En règle générale, si le PLU valide la construction sur votre terrain, vous devez déposer en même temps une demande d'autorisation d'urbanisme et de permis de construire à la mairie pour l'aménagement du logement en question.
Par ailleurs, au vu des demandes grandissantes de terrains constructibles, certaines localités encouragent l'évolution du statut des terrains agricoles en terrains à bâtir.
Les installations autorisées
Des types spécifiques de constructions et d'installations sont admis dans les zones agricoles. Leur légitimité dépend de leur nécessité pour l'exploitation du terrain agricole. On parle le plus souvent de structures telles que les serres, les locaux de stockage et de conditionnement de produits culturaux, de hangars, de pépinières, de silos, d'abris pour les animaux (étables, porcherie, poulaillers…), de centres équestres, etc.
Les bâtiments à vocation tendant vers les services publics ou les intérêts communautaires sont également autorisés.
Les démarches pour vendre un terrain agricole
Pour mettre en vente un terrain agricole, le propriétaire doit connaître certaines notions et suivre ces quelques étapes :
Déterminer la surface à vendre
Vous devez connaître la surface exacte de votre propriété. La mairie fournit tous les documents qui font foi des dimensions réelles de votre terrain. En cas de doute, vous pouvez approcher un géomètre-topographe pour le bornage de votre parcelle.
Estimer le prix de vente
Pour déterminer le prix de vente, vous devez connaître le cours à l'hectare de la région où se trouve votre terrain agricole. Pour ce faire, vous pouvez visiter les sites d'estimation de prix.
Vous pouvez également accéder à l'information des prix du mètre carré grâce à la publication annuelle dans le Journal Officiel de la valeur moyenne des terres agricoles.
Dans le cas où un locataire occupe votre parcelle, cette dernière aura une valeur différente. Par ailleurs, l'acquéreur n'est pas en droit de modifier le montant du loyer sachant que le minimum et le maximum de celui-ci sont fixés par arrêté préfectoral.
Publier vos annonces de vente du terrain agricole
La dernière étape consiste à publier l'annonce de mise en vente de votre terrain agricole. Des sites particuliers sont consacrés à ce type de diffusion :
- Le site de la Safer (société d'aménagement foncier et d'établissement rural) catalogue les propriétés agricoles mises en vente sur le portail proprietes-rurales.com.
- Il existe aussi des sites spécialisés tels que parcelle-a-vendre.com ou ma-propriete.fr
- Vous pouvez également avoir recours aux spécialistes de l'immobilier ou les espaces d'annonces ciblant le grand-public.
D'autres canaux s'utilisent aussi bien pour vous aider à vendre votre propriété :
- La presse locale
- Les chambres d'agriculture
- Les agences spécialisées dans la vente de terres agricoles
Enfin, pensez à vous informer si les propriétaires des terrains ou les agriculteurs avoisinants ne souhaitent pas étendre leur activité en rachetant votre parcelle.
Attention au droit de préemption de la Safer
Avant de vendre votre terrain agricole, vous devez savoir que la société d'aménagement foncier et d'établissement rural ou Safer de votre région détient un droit de préemption sur tous les terrains locaux. Autrement dit, elle peut se substituer à l'acheteur pour en faire l'acquisition à sa place.
Dans la pratique, le cas est rare, car la Safer se tourne beaucoup plus vers les terrains non occupés. Toutefois, nous recommandons de vous adresser en premier à cet organisme lorsque vous souhaitez céder un terrain agricole. En effet, régulateur du domaine foncier rural, il se charge de normaliser et d'aménager les terres agricoles. En vous en rapprochant au préalable, vous contournerez les vaines démarches en cas de préemption de la propriété.
Vendre un terrain agricole est plus bénéfique que de le mettre en location. Pour un propriétaire de terrain agricole, la vente assure plus d'avantages s'il ne désire plus exploiter son bien immobilier. Il peut profiter d'une rentabilité plus intéressante en mettant son terrain en vente plutôt que de le mettre en location.
Se séparer de son terrain agricole n'est pas aussi douloureux que vendre sa maison : le domicile est plus précieux, car c'est l'endroit où chaque personne se sent en sécurité tout en profitant d'un espace de relaxation et d'intimité sans égal. Ce sont ces raisons qui incitent les gens à choisir une assurance pour leur logement. Afin de protéger votre lieu de vie, trouver un meilleur contrat d'assurance habitation est capital. Pour ce faire, nous vous conseillons de sélectionner plusieurs compagnies d'assurance et de demander à chacune d'elles un devis d'assurance pour votre logement. Faites ensuite une comparaison des devis obtenus, et misez sur le contrat qui vous convient le plus : montant des cotisations, garanties, exclusions de garanties, franchises, etc. L'idée est de comparer les différentes offres d'assurances habitation sur le marché avant de prendre une décision et de signer un contrat d'assurance pour sa maison.
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Amie des animaux et de la nature, passionnée de dessin et de jeux vidéos, musicienne à mes heures perdues, auteure amateure, rédactrice à la plume qui glisse… sur divers sujets allant du bien-être aux textes sur la fiscalité. J'ai laissé mon ancienne vie de marketeuse pour rejoindre le monde digital, un peu comme Neo de Matrix !