Au cours de la transaction immobilière, notamment la vente d'un terrain, le vendeur peut céder celui-ci à une valeur supérieure à celle de son acquisition. Et ce, que le terrain soit constructible ou non. Cette différence constitue la plus-value immobilière. Cette dernière est imposable suivant un taux réglementé. Nous faisons le point sur l'imposition de la plus-value sur la cession d'un terrain.
Qu’est-ce que la plus-value d’un terrain à vendre ?
La notion de plus-value sur un terrain, qu'il soit à bâtir ou non constructible, entre en jeu quand le propriétaire foncier décide de le mettre en vente à un prix supérieur à celui auquel il l'a acquis. En effet, avec le temps, le terrain peut avoir gagné en valeur, d'où la justification du fait que le cédant demande un prix plus élevé.
Comment calculer la plus-value d’un terrain ?
Le calcul de la plus-value du terrain s'obtient par la soustraction de son prix d'achat sur son prix de vente. On parle donc de plus-value lorsque cette différence est positive, autrement dit lorsque la valeur de la vente est supérieure à celle de l'acquisition. Dans le cas contraire, il s'agirait de moins-value, c'est-à-dire que le propriétaire consent au risque de céder son bien et perd de l'argent.
La formule pour calculer la plus-value sur la vente d'un terrain est :
Prix de vente — prix d'achat = plus-value
Notes :
Il faut déduire du calcul les frais de cession et le montant de la TVA acquittée sur le prix de vente, et majorer le prix d'achat des frais d'acquisitions, des charges et indemnités versées au vendeur, du montant des travaux et des coûts des voiries. On peut également considérer la valeur déclarée pour la donation ou la succession.
À retenir
- Il revient au notaire de calculer la valeur de la plus-value immobilière et de collecter l'impôt dû pour le reverser à l'État.
- À la plus-value sur terrain s'appliquent à la fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. L'abattement varie en fonction de la base de calcul sur le revenu ou sur les prélèvements sociaux.
- Le montant de la plus-value est par la suite sujet à un abattement selon la durée de détention de la propriété. Ce dernier s'effectue à partir de la sixième année de détention du bien immobilier.
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Comment calculer les impôts applicables sur le terrain à vendre ?
Il faut rappeler que la plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux.
L'impôt sur le revenu à verser correspond à 19 % de la valeur de la plus-value imposable. Et les prélèvements sociaux sont à 17,2 % de ce même montant.
Les transactions immobilières concernées par ces impositions
Le régime des plus-values immobilières imposables s'applique aux opérations ci-après :
- La vente d'une propriété immobilière (terrain pour construire, maison, appartement, etc.)
- La vente d'un droit lié à un bien immobilier : par exemple une servitude immobilière
- L'échange, le partage ou l'apport en société de biens immobiliers
L’impôt sur le revenu
L'abattement est de 6 % annuel à partir de la 6e jusqu'à la 21e année. À partir de la 22e année, il diminue à 4 %. L'exonération d'impôt sur le revenu s'acquiert après 22 ans de détention. Voir plus à ce sujet la fin de l'article.
Les prélèvements sociaux
L'abattement est de 1,65 % chaque année entre la 6e et la 21e année. À partir de la 22e année, il descend à 1,60 %, tandis qu'il revient à 9 % de la 23e à la 30e année. Enfin, l'exonération s'acquiert après 30 ans de détention.
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Quelle taxation sur la plus-value immobilière autre que le terrain à bâtir ?
La réduction de la fiscalité sur les plus-values sur la vente de terrains est une initiative de l'État pour encourager la construction de logements et pour limiter les hausses injustifiées des valeurs immobilières.
La plus-value sur un terrain non constructible
Le fait de céder un terrain non constructible n'est soumis à aucun régime particulier sur sa plus-value. Toutefois, si le terrain acquiert la qualité « à bâtir » à la suite de modifications du plan d'urbanisme par exemple, la plus-value sur sa vente est imposable sur un taux de 5 % à 10 % selon la hauteur de celle-ci.
À l'exception d'une vente du terrain pour une valeur de moins de 15 000 euros et les conditions ci-dessous où le cédant bénéficie d'une exonération de taxes :
- Si la plus-value n'excède pas 10 fois son prix d'acquisition
- Si le terrain est devenu effectivement constructible avant la date du 13 janvier 2010
- Si la vente est née d'une expropriation à la suite d'une déclaration d'utilité publique
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La plus-value sur un terrain agricole
L'imposition sur la plus-value d'un terrain agricole repose sur son statut en tant que propriété du contribuable. S'il fait partie des biens professionnels d'un agriculteur ou d'une exploitation, il est exonéré de toutes taxes. Toutefois, s'il s'agit de son patrimoine privé, il est régi par le régime de droit commun de taxation des plus-values sur les opérations foncières.
La plus-value sur un héritage
Si un terrain est reçu à titre gratuit dans le cadre d'une succession, il faut que le bénéficiaire s'assure de la valorisation vénale du bien. Elle doit en effet inclure les frais de succession (droits de succession, d'enregistrement, frais du notaire, etc.). En majorant de ces frais la valeur vénale du terrain hérité, le cédant doit élever son prix de vente s'il souhaite optimiser sa plus-value de cession. Le calcul des impôts suit le même régime que celui des terrains à bâtir à vendre (voir plus haut).
QUID de l’exonération de taxes sur la plus-value immobilière ?
Au-delà du régime fiscal dit « normal » applicable sur la vente de terrains, il existe des cas d'exonération exceptionnels notamment :
Dans le cas de la vente de résidence principale
Cette exception a lieu lorsque le propriétaire est retraité ou en situation de handicap et réside dans une maison de retraite ou en foyer d'accueil médicalisé. Si la vente de sa résidence principale intervient dans les 2 ans après son entrée dans l'organisme d'accueil, ce régime exceptionnel d'exonération est acquis.
En cas de cession avec remploi
La vente ou la cession doit constituer ici une première vente d'un habitat sans qu'il soit la résidence principale du cédant. Le propriétaire doit détenir ce statut de propriétaire de sa résidence principale depuis moins de quatre ans avant la vente. Au cours des 2 années après la vente, le montant de cession doit avoir été réinvesti en partie ou en totalité dans l'acquisition ou la construction d'un bien immobilier destiné à être la résidence principale du vendeur.
Si la vente est à faible montant
On parle ici des terrains dont la valeur est inférieure à 15 000 euros. Il faut en effet considérer la valeur du bien pour chaque cession. Ainsi, si le propriétaire propose plusieurs terrains à la vente sur une même année, la fiscalité sur la plus-value de chaque cession est exonérée tant que chaque montant de la vente ne dépasse pas les 15 000 euros.
Si le bien a été détenu depuis plusieurs années
Enfin, l'exonération sur le revenu sur la plus-value sur la vente d'un terrain est totale à la fin d'une durée de détention de 22 ans.
S'informer sur l'imposition de la plus-value sur la vente d'un terrain, constructible ou non, est capital si vous êtes propriétaire d'un terrain et que vous décidez de le mettre en vente à une valeur supérieure à celle que vous avez payé.
S'il s'agit d'un terrain agricole, les démarches à suivre sont un peu distinctes. D'abord, sachez qu'un terrain est qualifié de terrain agricole si son emplacement est en zone rurale, et que sa vocation est l'exploitation agricole ou l'activité agricole. Il peut également être constructible, en fonction du système de zonage déterminé par le plan local d'urbanisme de la commune où il se situe. Pour vendre un terrain agricole, le propriétaire est tenu de connaître toutes les normes y afférentes. Cela concerne tout particulièrement le droit de construction et les installations autorisées. Pour réussir son projet, le propriétaire doit connaître les différentes étapes d'une vente dans les règles de terrains agricoles. Premièrement, le propriétaire doit définir la superficie du terrain à mettre en vente. Deuxièmement, il lui est essentiel de réaliser une estimation du prix de vente, évaluation de valeur qui demande la connaissance du cours à l'hectare de la région où se situe le terrain. Troisièmement, il est conseillé de publier son offre sur des sites particuliers dédiés à l'annonce de vente de terrains agricoles, ou dans la presse locale. Il peut aussi opter pour les services d'agences immobilières professionnelles spécialisées dans la vente de terrains agricoles.
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Amie des animaux et de la nature, passionnée de dessin et de jeux vidéos, musicienne à mes heures perdues, auteure amateure, rédactrice à la plume qui glisse… sur divers sujets allant du bien-être aux textes sur la fiscalité. J'ai laissé mon ancienne vie de marketeuse pour rejoindre le monde digital, un peu comme Neo de Matrix !