Vendre un terrain à un promoteur immobilier rime avec plus-value élevée. Il ne s'agit pas d'une idée reçue, toutefois les capitaux seront débloqués seulement après la validation finale du projet. Pour s'assurer de son aboutissement, il faut avoir sollicité les bons interlocuteurs, mais pas que ! Nous vous accompagnons dans ce guide pour chaque étape nécessaire pour vendre votre terrain à un promoteur.
Pourquoi vendre un terrain à un promoteur immobilier ?
Plutôt qu'à un particulier, vendre à un professionnel de l'immobilier garantit d'abord la capacité financière de celui-ci, en plus de son expérience et son expertise. En outre, le promoteur peut proposer un prix supérieur à celui du marché, connaissant le potentiel commercial de votre bien, ce qui vous permet de réaliser une plus-value intéressante sur la vente de votre terrain.
La transaction s'effectue dans un cadre sûr (commercialement, juridiquement et financièrement), d'autant plus qu'elle sera plus rapide. Par ailleurs, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux selon la localisation de votre terrain. Par exemple, en zone « difficile », vous pouvez espérer un abattement fiscal de l'ordre de 70 à 85 % sur la plus-value de la vente.
En sautant la case de l'agence immobilière, vous réalisez des économies sur les frais que cette dernière aurait pu vous taxer.
Enfin, certains promoteurs proposent aux anciens propriétaires de réinvestir dans le projet immobilier en construction sur la propriété vendue.
Les étapes pour vendre son terrain à un promoteur immobilier
Si vous êtes décidé à vendre votre terrain à un promoteur immobilier, voici les étapes à suivre pour le succès de votre projet :
Trouver votre promoteur immobilier
Vous pouvez approcher un promoteur local ou national. Le promoteur local est la meilleure solution si vous souhaitez vendre au plus vite votre terrain à un constructeur. Bien implanté au niveau d'une localité, il connait certainement les caractéristiques de l'agglomération sur laquelle se trouve votre propriété.
Le promoteur national investit le plus souvent dans des projets immobiliers de grande envergure. Ainsi, les petits terrains l'intéresseront moins. D'autant plus que les ventes au niveau local doivent en général passer par le comité d'engagement national, avec des conditions standardisées répondant à un formalisme, pour être validées. Ces procédures ont pour effet de rallonger la durée des négociations, qui risquent même de ne pas aboutir à la concrétisation de l'opération.
Faire l’étude de faisabilité
Après avoir choisi votre promoteur local, celui-ci peut réaliser l'étude de faisabilité à ses frais. Il s'agit d'une analyse d'expert menée avec un architecte ou un bureau d'études pour déterminer les types de constructions que votre terrain peut accueillir. En effet, maison de résidence individuelle, logements collectifs, bureaux ou commerces ne demanderont pas les mêmes conditions.
Cette étape détermine également le nombre de lots que votre promoteur pourra commercialiser s'il projette de diviser votre bien en parcelles. Cette phase valide donc à la fois son intention d'achat et pré évalue le prix de votre terrain.
Lire aussi : Plus-value d'un terrain pour la vente : quelle imposition ?
Évaluer le prix de votre terrain
À la suite de l'étude de faisabilité, le promoteur étudie tous les éléments pour proposer un prix d'achat.
Le plan financier du projet immobilier servira de premier guide pour cette évaluation : la balance des coûts sera notamment confrontée aux chiffres d'affaires prévisionnels générés par les futures constructions. On parle également de la méthode du compte à rebours (voir la vidéo ci-dessus).
Ensuite viennent d'autres données telles que la localisation, la zone PLU (Plan local d'urbanisme), la proximité avec les transports et divers services et facilités (écoles, commerces, centres sportifs et espaces de loisirs, etc.).
C'est après prise en compte de ces critères que vous négocierez avec le promoteur immobilier pour tomber d'accord sur le prix de vente de votre propriété.
Conclure la promesse de vente
Une fois le prix et les conditions de la vente déterminés consensuellement, la signature de la promesse de vente peut s'effectuer chez le notaire. Celle-ci a pour vocation de réserver l'achat du terrain au promoteur immobilier pendant une durée déterminée. Ce délai doit être assez long pour valider les droits de construire, c'est-à-dire la remise du permis de construire exclu de tout recours. Notons que tous les droits d'enregistrement sont à la charge du promoteur.
Faire déposer le permis de construire
À partir de cette étape, le vendeur passe la main au promoteur pour s'occuper de toutes les démarches concernant son projet de construction. Après s'être rapproché de la mairie et des autorités locales, il peut proposer son programme immobilier respectant le Plan Local d'Urbanisme.
Il dépose la demande de permis de construire sur le terrain réservé dont l'instruction dure généralement 3 mois.
Authentifier l’acte de vente chez le notaire
Enfin, après obtention du permis de construire, le vendeur et l'acheteur signent l'acte authentique de vente devant le notaire. Cette dernière étape consiste au rappel par le notaire des conditions de la vente : l'objet de la transaction et le prix d'achat.
Assurez-vous de vérifier à cet instant que tous les éléments correspondent à ce qui a été négocié. La vente est conclue par l'authentification du notaire et le promoteur doit passer au versement du montant du prix de votre terrain.
Les critères pour déterminer le prix de votre terrain
Le promoteur immobilier considère des critères essentiels avant de s'intéresser à un terrain constructible, le premier étant un haut niveau de constructibilité. Mais d'autres éléments entrent également en compte :
- La zone PLU où se situe la parcelle
- La surface réellement constructible sur le terrain
- La forme : la largeur et la profondeur du terrain pour envisager les types de constructions possibles
- La densification : plus on peut construire de logements, plus cher vaudra le terrain
- L'accès : plus l'accès sera facile, plus la valeur augmentera. On parle même ici de l'accès pour personnes à mobilité réduite ou en situation de handicap.
- Les autres qualités du terrain : altimétrie, déclinaison, nature du sol, niveau de pollution du site, boisé ou non
- L'environnement : présence d'immeubles, qualité du voisinage…
- Le coût de la déconstruction avant la construction
- La valeur de la résidence (s'il y en a une qui y est bâtie) en vue d'une vente à un particulier
FAQ
Comment le promoteur immobilier repère-t-il des terrains ?
Le promoteur immobilier part du premier critère qui est le prix du terrain en l'état. Il étudie par la suite la valeur du potentiel constructible, autrement dit la projection du prix de vente final qu'aura le logement qui y sera construit.
Comment préparer sa négociation avec un promoteur ?
- Faire une estimation préalable de la valeur de son terrain, pour en avoir une première idée.
- Faire attention à tous les éléments de l'avant-contrat ou de la promesse de vente avant sa signature.
- Bien définir les délais de la vente.
- Se faire assister par une personne connaissant le domaine de l'immobilier pour éviter les tâtonnements et les risques d'arnaque.
Comment s’assurer qu’un promoteur est sérieux ?
Pour évaluer le niveau de sérieux d'un promoteur immobilier, le vendeur doit vérifier en premier lieu sa solidité financière. Pour ce faire, on peut par exemple demander le nombre de projets immobiliers en cours de réalisation ou déjà construits. On peut également visiter son site Internet ou un portail immobilier pour connaître son capital social.
Pour finir, la vente d'un terrain à un promoteur peut être un projet fort rentable. Pour assurer la réussite de la transaction, il est toutefois important de comprendre le processus et les étapes à suivre, tout en étudiant le marché afin de déterminer la valeur du terrain en question, et les possibilités de développement qu'il offre.
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Amie des animaux et de la nature, passionnée de dessin et de jeux vidéos, musicienne à mes heures perdues, auteure amateure, rédactrice à la plume qui glisse… sur divers sujets allant du bien-être aux textes sur la fiscalité. J'ai laissé mon ancienne vie de marketeuse pour rejoindre le monde digital, un peu comme Neo de Matrix !