Effet de levier immobilier : comment le maîtriser pour réussir son investissement

En matière d'investissement , un capital conséquent est souvent l'un des principaux gages de revenus confortables, notamment pour tous ceux qui s'orientent vers la voie de l'investissement locatif. Pour ces investisseurs, l'effet de levier immobilier peut être perçu comme un gage de réussite.

Ce mécanisme permet en effet de profiter de divers avantages qui ne sont pas envisageables avec une stratégie d'autofinancement classique. Il implique cependant un niveau de risque relativement élevé qu'il est important de savoir évaluer et de maîtriser pour éviter le naufrage.

Dans ce guide, nous vous proposons de revenir en détail sur ce qu'est réellement l'effet de levier, son fonctionnement et ses avantages, mais aussi sur les potentiels risques associés à cette stratégie d'investissement. Nous partageons également avec vous les conseils et recommandations de nos experts pour bien la maîtriser afin de garantir la rentabilité de vos investissements immobiliers.

Comprendre l’effet de levier immobilier

Bien comprendre ce qu'est l'effet de levier dans le secteur de l'immobilier est indispensable pour s'en servir au mieux. Définition, calcul, conditions idéales… Voici donc tout ce qu'il faut savoir sur le sujet.

Définition de l’effet de levier en investissement immobilier

L'effet de levier immobilier est une stratégie financière qui consiste à s'endetter afin d'accroître son capital à injecter dans le cadre d'un . Cette stratégie permet donc à l'investisseur de démultiplier sa capacité d'investissement à court terme et d'avoir ainsi accès à des biens qui sont normalement au-dessus de son budget.

Elle est donc très appréciée des investisseurs qui ne disposent pas d'un gros capital initial.

Calcul de l’effet de levier immobilier

Pour déterminer l'impact de l'effet de levier sur un investissement immobilier, il suffit d'effectuer le calcul suivant :

Montant de l'Investissement (MI)/Apport Personnel (AP) = Multiplicateur de l'Effet Levier (MEL)

Sur la base de cette formule, si vous faites l'acquisition d'un bien d'une valeur d'un million d'euros en faisant un apport personnel de 100 000 € et grâce à un prêt bancaire de 900 000 €, votre MEL sera de 1 000 000/100 000 = 10.

Cela signifie que si la valeur de votre bien croît de 5 %, votre bénéfice en cas de revente sera multiplié par 10 (soit 50 %).  

Mais attention ! Cela implique également qu'en cas de baisse de valeur, les pertes financières subies sont 10 fois plus importantes.

Le multiplicateur de l'effet de levier immobilier affecte donc directement la rentabilité de votre investissement, dans un sens comme dans l'autre.

Ainsi, afin de diminuer les risques pesant sur votre stratégie patrimoniale, pensez à assurer un crédit immobilier.

Pourquoi utiliser l’effet de levier en immobilier ?

L'effet de levier permet d'accroître immédiatement le capital d'un investisseur en échange d'un remboursement du prêt sur le long terme. Il a donc pour but d'aider les investisseurs immobiliers à concrétiser des projets qui nécessitent un capital élevé dont ils ne disposent pas. Ce mécanisme permet également de profiter d'offres limitées dans le temps en dépit d'un manque de disponibilité immédiate de fonds.

Pour un investisseur qui démarre, il fournit le coup de pouce nécessaire pour se faire une place sur le marché de l'immobilier et permet de profiter d'un ratio investissement/bénéfices intéressant.

Certains professionnels considèrent d'ailleurs le recours à l'effet de levier comme un mécanisme incontournable dans le cadre d'un investissement immobilier locatif.

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Comment bénéficier de l’effet de levier en immobilier ?

L'effet de levier immobilier repose principalement sur l'accès à un crédit bancaire. Pour en bénéficier, il est donc indispensable de réussir à convaincre la banque de vous accorder un prêt.

Notez que plus le montant de crédit obtenu est élevé, plus la rentabilité de l'effet de levier est notable.

Sachez par ailleurs qu'une participation au financement de l'investissement immobilier que vous souhaitez réaliser est indispensable pour obtenir un prêt bancaire. A cet effet, la plupart des institutions bancaires exigent un apport valant au moins 1/10ème du coût total de l'investissement. Cette quote-part est toutefois susceptible de varier selon la banque et en fonction des circonstances entourant l'opération.

Les avantages de l’effet de levier immobilier

L'effet de levier est un mécanisme qui peut vous aider à concrétiser votre projet immobilier en dépit d'un capital personnel insuffisant et vous donne l'opportunité de diversifier votre portefeuille d'investissement.

De plus, c'est la stratégie financière idéale pour maximiser les rendements de votre investissement immobilier.

Maximiser les rendements de l’investissement

En règle générale, les bénéfices générés par un investissement immobilier sont proportionnels au capital apporté. Cependant, avec l'effet de levier immobilier la rentabilité de votre capital est pondérée par le rapport entre le montant de l'investissement de la banque et votre apport personnel.

Par conséquent, plus le prêt bancaire dont vous bénéficiez est élevé, plus les bénéfices potentiels espérés sont conséquents. Ainsi, en dépit d'un capital initial relativement faible, l'effet de levier immobilier peut démultiplier les rendements issus de votre investissement.

Afin de vous aider à comprendre plus aisément ce mécanisme, il suffit de comparer les rendements d'un investissement avec l'effet de levier immobilier et ceux d'un autre sans ce mécanisme.

Investir dans l’immobilier avec un petit capital

L'immobilier est considéré comme un secteur d'investissement rentable et relativement sécurisé. Cependant, l'accès à ce marché nécessite généralement un capital relativement élevé.

Grâce à l'effet de levier immobilier, il est possible de contourner cette exigence en profitant du concours bancaire pour réaliser son projet immobilier. Partant de là, il devient alors possible de se montrer plus actif sur le marché de l'immobilier et d'avoir accès à d'intéressantes opportunités d'investissement.

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Diversifier son portefeuille d’investissement

La diversification du portefeuille d'investissement est une stratégie qui consiste à segmenter vos fonds et à les positionner sur plusieurs marchés différents. Cette méthode vous permet d'accroître vos bénéfices et de limiter les risques de faillite. Malheureusement, elle requiert un capital bien plus important que celui exigé pour un investissement unique.

Contracter un prêt immobilier vous permet de contourner cet obstacle et vous donne accès à toutes les facettes du marché de l'investissement immobilier.

Cela inclut notamment :

  • L'achat d'immeubles ;
  • La construction d'un bien immobilier ;
  • La rénovation et la revente de biens immobiliers endommagés ;
  • L'investissement immobilier locatif ;
  • L'acquisition d'actions et/ou de fonds immobiliers, etc.

Grâce à l'effet de levier immobilier, vous pouvez jumeler un projet immobilier et une autre forme d'investissement à condition de disposer de fonds propres conséquents.

Il est également possible de combiner deux formes d'investissement immobilier (construction d'immeubles et investissement locatif par exemple) et de tirer parti de leur complémentarité lors de la mise en place de votre projet.

Les risques de l’effet de levier immobilier

L'effet de levier est souvent perçu comme la stratégie d'investissement immobilière par excellence. Cependant, son utilisation expose à des risques de pertes considérables. Entre les fluctuations des taux d'intérêt et des prix de l'immobilier, les dangers qui guettent les investisseurs peuvent avoir des conséquences désastreuses.

Avant de recourir à ce mécanisme, il est donc important de bien cerner ces risques et de les gérer au mieux.

Les fluctuations des taux d’intérêt

Le taux d'intérêt est la rémunération perçue par la banque en contrepartie du crédit octroyé. Lorsque vous optez pour un taux d'intérêt fixe, ce paramètre ne constitue pas un véritable risque pour votre investissement immobilier. La somme due à la banque est clairement définie et aucune fluctuation ne saurait affecter votre échéancier de remboursement.

Par contre, si vous souscrivez à un crédit à taux d'intérêt variable, alors vous courez le risque de voir la somme à rembourser augmenter de façon considérable. Cette situation peut rendre toute la planification initiale obsolète et est susceptible d'affecter la rentabilité de votre investissement.

En outre, l'effet de levier immobilier ne ferait qu'aggraver les pertes financières dans un tel cas de figure.

Les fluctuations des prix immobiliers

L'un des principaux atouts du marché immobilier est la relative stabilité des prix. Pourtant, même ce secteur est parfois victime de l'inflation ou d'autres phénomènes de fluctuations monétaires. Vous n'êtes donc pas à totalement à l'abri d'une hausse soudaine du coût des immeubles ou d'une raréfaction des offres disponibles sur le marché.

Si le prix de l'immobilier grimpe de façon inattendue, le capital emprunté auprès de la banque peut alors ne plus être suffisant pour mettre en œuvre votre projet. L'effet de levier immobilier devient alors un poison qui accroît de façon constante la somme due à la banque et les pertes financières subies.

La seule façon de faire face à cette situation est de revoir l'ensemble de votre planification, quitte à abandonner votre objectif initial. Vous pouvez également éviter un tel scénario en effectuant une étude approfondie des tendances et des réalités du marché immobilier avant de lancer votre projet.

Comment gérer les risques liés à l’effet de levier ?

Les risques de l'effet de levier sont principalement liés aux clauses de votre contrat de prêt immobilier. Pour les gérer, il suffit donc d'opter pour un prêt adapté à vos objectifs et aux circonstances.

Globalement, vous avez le choix entre :

  • Un prêt amortissable classique ;
  • Un prêt in fine pour un cash-flow positif ;
  • Un prêt avec différé de remboursement, etc.

Si vous êtes un nouvel investisseur, confiez le management de votre portefeuille d'investissement à un spécialiste de la gestion immobilière. Il se chargera de collecter les informations relatives aux fluctuations monétaires et à leur impact sur les prix immobiliers.

De plus, il pourra réagir efficacement face aux imprévus et ajuster votre projet d'investissement immobilier aux circonstances. Avec l'assistance d'un prestataire aussi compétent, il est beaucoup plus simple de sécuriser votre investissement et de gérer les risques liés à l'effet de levier immobilier.

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Vos différentes options pour utiliser l’effet de levier immobilier

La majorité des utilisateurs de l'effet de levier immobilier choisissent de se lancer directement dans l'investissement locatif. Pourtant, il existe d'autres façons d'utiliser ce mécanisme.

Par exemple, après avoir opté pour un prêt à taux fixe ou à taux variable, vous pouvez choisir d'investir vos fonds dans une SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée). Vous pouvez également confier la gestion de vos fonds à un CGP (Club de Gestion de Patrimoine).

Prêts à taux fixe ou à taux variable

Il existe deux principaux types de prêts immobiliers : les prêts à taux fixe et les prêts à taux variable.

Les prêts à taux fixe sont des offres dont le taux d'intérêt est clairement établi à la signature du contrat. Cela permet d'effectuer une estimation précise de la somme due et d'établir un planning de remboursement efficace.

A contrario, les prêts à taux variable sont des offres dont le taux d'intérêt est susceptible de monter ou de baisser en fonction des fluctuations économiques et de l'indice de référence fixé à la signature du contrat.

Ce principe laisse une chance de bénéficier d'un taux d'intérêt plutôt bas, mais il empêche d'estimer le coût exact du crédit. C'est pourquoi ce type de prêt est recommandé pour les emprunts à court terme.

Le pourcentage des prêts à taux fixe est généralement plus élevé que celui des offres à taux variables. Mais l'offre reste plus stable et souvent recommandée aux investisseurs immobiliers amateurs.

Analysez donc les avantages et les limites de chacune des options avant de faire votre choix.

SIIC (Société d’investissement Immobilier Cotée)

Une SIIC est une société foncière qui investit ses fonds dans la construction, la gestion et la location d'immeubles. Ses principales sources de revenus sont la mise en location ou la revente de ses biens immobiliers. Mais elle peut également détenir des parts dans des sociétés de même nature.

Après déduction des frais élémentaires, les bénéfices générés par la société sont distribués aux actionnaires à hauteur de leurs actions. Ce système priorise les intérêts des investisseurs et sa rentabilité est équivalente au montant du capital investi.

C'est donc une option idéale pour profiter pleinement de l'effet de levier immobilier sans être forcément expérimenté dans l'investissement immobilier.

Bon à savoir : Les bénéfices générés par une SIIC sont exonérés de la taxe sur les sociétés. Une déduction fiscale s'applique toutefois automatiquement après distribution des dividendes aux associés.

CGP (Club de Gestion de Patrimoine)

Un Club de Gestion de Patrimoine est une organisation qui rassemble des comptables et experts-comptables spécialisés dans la gestion de patrimoine. Elle accompagne les investisseurs dans leurs diverses décisions financières et les aide à fructifier leurs avoirs.

Grâce à l'expérience et au réseau professionnel de ses membres, investir avec un CGP est un excellent moyen de profiter des atouts de l'effet de levier immobilier.

Conclusion

L'effet de levier immobilier est une stratégie d'investissement basée sur l'obtention d'un prêt immobilier afin d'accroître votre capital de façon considérable. C'est un mécanisme idéal pour accroître la rentabilité de votre investissement et diversifier votre portefeuille immobilier.

Elle présente cependant, à côté de ses avantages, des risques conséquents qu'il est important de comprendre et de gérer aux mieux. Dans ce cadre, il est notamment recommandé de bien étudier les différentes options de prêts proposées. Il peut également s'avérer judicieux de la gestion de votre capital à un prestataire spécialisé, comme une SIIC ou un CGP.

L'une des conséquences de l'effet de levier immobilier étant obtenir une meilleure rentabilité, nous vous invitons à lire notre article sur l'immobilier à haut rendement !

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