L’investissement en viager est une forme d’achat immobilier qui, bien que peu commune, attire de plus en plus d’investisseurs à la recherche de solutions alternatives. En 2024, avec la fluctuation des prix immobiliers et le vieillissement de la population, l’achat en viager peut représenter une opportunité financière intéressante. Toutefois, cette option peut également comporter des risques. Quelles sont les spécificités de cet investissement ?
Qu’est-ce qu’un bien en viager ?
Un bien en viager est une propriété vendue avec une particularité : le vendeur, souvent une personne âgée, continue d’y vivre jusqu’à son décès. Il est caractérisé par l’échange d’un bouquet (somme versée initialement) et d’une rente viagère régulière. Ce contrat repose sur un principe d’aléa : la durée de vie du vendeur. Il existe deux types de viager : le viager occupé et le viager libre. Pour le premier, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation tandis qu’au niveau du second l’acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement.
Quels sont les avantages d’investir dans un bien en viager ?
L’achat en viager présente plusieurs avantages.
Le prix d’acquisition
Le coût d’un bien en viager est inférieur aux prix du marché. Il en est ainsi car l’acheteur à la possibilité de bâtir un patrimoine avec un investissement initial réduit. Si les termes de l’accord lui conviennent, l’acheteur peut accéder à des biens qui auraient été hors de portée avec une acquisition classique.
Une excellente solution pour ne pas recourir au crédit immobilier
Le viager peut représenter une option avantageuse pour les acheteurs qui ne peuvent pas obtenir un crédit immobilier ou qui préfèrent ne pas en demander. Dans ce type de contrat, l’acquéreur s’engage à payer une rente mensuelle au vendeur.
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La gestion locative
Le viager procure l’avantage de ne pas nécessiter de gestion locative. Cela permet aux investisseurs d’échapper aux problèmes liés aux loyers impayés ou aux périodes de vacance. Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur demeure locataire à vie et veille à l’entretien du bien. Cette option constitue une manière efficace de diversifier son portefeuille et de réduire les risques associés.
Un moyen de constituer un patrimoine
L’acquisition en viager permet aux investisseurs de valoriser leur capital dans l’immobilier tout en construisant un patrimoine exempt de charges fiscales. Cela représente donc une option attrayante pour diversifier leur portefeuille immobilier.
Quels sont les inconvénients d’investir dans un bien en viager ?
Malgré ses atouts, le viager comporte aussi des inconvénients notables.
La clause résolutoire et la clause de départ du vendeur
Cette disposition autorise le vendeur à annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère. Elle est fréquente, car le vendeur pourrait se retrouver dans une situation financière difficile si la rente ne lui est pas versée. Le non-versement des mensualités représente alors une défaillance de l’acheteur.
Parfois, le vendeur peut quitter le logement avant son décès, par exemple pour entrer en maison de retraite. Dans une telle situation, le viager occupé se transforme alors en viager libre. Ce changement entraîne une réévaluation de la vente. Cela peut influencer les projections financières de l’acheteur.
La protection du conjoint
Le vendeur peut inclure une clause de protection en faveur de son conjoint. Cette clause oblige l’acheteur à attendre le décès de ce dernier pour prendre possession du bien. L’acheteur continue également de verser la rente viagère pendant cette période. Il faut alors considérer cet aspect avant de finaliser l’achat.
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La clause de réquisition et le contournement des droits de succession
Cette clause de rachat offre à l’acheteur la possibilité de se défaire de la rente viagère en cas de problèmes financiers. Elle s’applique particulièrement lorsque le vendeur a une espérance de vie plus longue que celle anticipée par l’acheteur.
Il n’est pas autorisé d’acquérir un bien en viager d’un membre de sa famille. Cela pourrait entraîner une requalification de la transaction par l’administration fiscale.