La location-accession constitue la solution avantageuse si vous souhaitez devenir propriétaire sans devoir investir la totalité de vos capitaux dans l'immédiat. Cet engagement sur le long terme permet aux ménages aux revenus limités d'acquérir une résidence sous certaines conditions. À l'exemple de toutes transactions immobilières, elle nécessite d'être prudent et d'être bien renseigné au préalable pour le bon aboutissement du projet.
Nous mettons la lumière sur les pièges à éviter si vous envisagez la location-accession et comment les déjouer.
La location-accession : qu'est-ce que c'est ?
La location-accession fait partie des méthodes de financement immobilier classiques permettant aux acquéreurs d'accéder à la propriété sans tout de suite devoir entièrement payer son prix d'achat.
En pratique, le bien immobilier est loué pour une durée définie et le locataire le rachète à l'échéance du contrat moyennant le montant convenu lors de l'accord. Ainsi, en payant les mensualités ou redevances, le preneur acquiert de manière progressive la propriété du logement et en devient le possesseur officiel après s'être acquitté de la totalité des paiements convenus.
Le PSLA ou Prêt Social Location Accession
Pour se voir accorder ce type de crédit, certaines conditions sont requises :
- Être primo-accédant, autrement dit ne pas avoir été propriétaire au cours des 2 dernières années, ni être locataire d'un autre logement.
- Respecter les plafonds des ressources : par exemple, en zone B1, vos revenus individuels ne doivent pas excéder 24 683 € et 32 919 € au total si vous êtes en couple.
- Avoir l'intention d'acheter une résidence neuve ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).
- Ne pas dépasser le prix d'achat réglementaire selon la zone géographique de votre futur logement.
Une fois ces conditions remplies, le prêt social à taux zéro vous sera accordé pour couvrir 25 % à 55 % de la valeur d'acquisition. Attention, le taux zéro implique que le capital reste à rembourser entièrement !
Location classique et location-accession : quelles différences ?
La location traditionnelle admet un contrat donnant droit à l'occupant d'utiliser le bien immobilier pour une durée déterminée, en échange du paiement d'un loyer mensuel. Tandis que la location-accession est une convention qui associe en même temps les modalités de la location et de l'achat.
Dans le cadre de la location simple, il n'existe aucune intention d'acheter le logement de la part du locataire, donc aucun statut de propriétaire n'est prévu à l'échéance du contrat. De même, la période pour laquelle le bail est signé est de manière générale courte, et les frais engagés ne sont pas élevés.
Dans le cas de la location-accession, la propriété reviendra au preneur au terme du contrat, car il aura racheté le bien en question. Les frais à verser au préalable seront plus importants et le preneur doit effectuer des versements mensuels additionnels pour constituer le capital d'achat immobilier dans le futur.
Pourquoi opter pour la location-accession ?
La location-accession est une solution pour permettre l'accès aux foyers à faible revenu à la propriété et d'en amoindrir les coûts. Ce principe fait profiter aux acquéreurs de plusieurs avantages, toutefois, il faut également tenir compte de ses inconvénients.
Ses avantages
Les familles aux revenus modestes acquièrent, en plus du futur statut de propriétaires, le droit de jouir de l'utilisation du logement sans l'obligation de disposer dans l'immédiat des fonds nécessaires pour l'achat de la résidence.
De plus, les loyers étant réglementés, ils ne peuvent pas fluctuer durant toute la période du contrat. L'État a tenu à instaurer cette garantie pour financièrement protéger les ménages concernés.
Enfin, les locataires bénéficient d'avantages fiscaux tels que l'abaissement d'impôts sur chaque année de remboursement de la propriété immobilière.
Ses points négatifs
Il faut toutefois tenir compte des quelques bémols sur le fait d'adopter le dispositif de location-accession :
Le montant de la location dépasse logiquement celui des autres types de financement immobilier, notamment à cause du placement en vue du rachat. En même temps, la somme doit être obligatoirement versée chaque mois pendant toute la durée du bail.
En outre, en cas d'intention de quitter le logement de la part du locataire avant le total remboursement de sa valeur, il est dans l'obligation de rembourser le reste de sa dette auprès du bailleur.
Enfin, des frais supplémentaires tels que les frais de notaire sont à prévoir en plus des coûts immobiliers classiques.
Avant de vous engager, connaissez les pièges de la location-accession
Avec tous ses avantages, la location-accession est un plan qui séduit plus d'une famille. Toutefois, avant d'adopter cette solution, il faut connaître certains éléments qui, si jamais vous prennent au dépourvu, peuvent constituer de véritables pièges.
Avant toute chose, renseignez-vous sur le coût total de votre projet, car celui-ci peut être plus élevé que ce que vous avez prévu en termes de budget. En pratique, les coûts financiers composés des frais de notaire et des intérêts bancaires excèdent ceux d'une opération classique. D'autant plus que le futur propriétaire n'a pas droit aux avantages relatifs à l'amortissement du logement acheté progressivement. Il est alors important de veiller à ce que les mensualités conviennent à vos revenus et que votre reste à vivre soit correct.
En outre, les modalités de remboursement varient en fonction de l'établissement prêteur et du type d'accord que vous aurez signé. Cela incombe parfois des taux variables ou des pénalités en cas de retard du remboursement mensuel.
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Sachant qu'il n'existe aucune garantie sur la situation financière du locataire-acquéreur dans le temps, la défaillance au remboursement des échéances mensuelles reste possible. Auquel cas il encourt le risque de saisie du bien immobilier voire sa perte totale. En effet, le défaut de règlement sera inscrit dans le dossier des incidents de paiement et peut pénaliser l'acheteur sur le court terme, voire sur le long terme.
Enfin, soyez vigilant par rapport à certaines clauses du contrat susceptibles d'être abusives ou biaisées. Le locataire-accédant doit examiner minutieusement chaque élément avant sa signature et s'assurer de connaître tous ses droits en tant qu'acquéreur.
Les garanties pour protéger les bailleurs
Il existe différentes couvertures pour protéger les bailleurs dans le cadre de la location-accession :
Dans un premier lieu, le contrat de location-accession est rédigé par le notaire pour garantir son authenticité juridique. Autrement dit, les intérêts des deux parties sont sauvegardés et le respect des termes du contrat est assuré.
De plus, diverses assurances locatives ont pour objet de couvrir les impayés, les dommages matériels et comprennent également la responsabilité civile.
Enfin, les établissements prêteurs peuvent également demander des ajouts de garantie tels que la caution personnelle ou l'hypothèque de la propriété pour s'assurer du remboursement de leur investissement.
À retenir
- L'information cruciale à noter sur le concept de la location-accession : le preneur doit être locataire du logement pendant 6 mois minimum avant de pouvoir acheter celui-ci.
- Les critères d'éligibilité : le PSLA est destiné aux ménages au budget limité. Il existe des plafonds de revenus qui déterminent les profils éligibles.
- Les conditions : l'intention d'achat de logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) et l'occupation à titre de résidence principale c'est-à-dire au moins 8 mois sur une année.
- L'emplacement : le quartier ciblé doit proposer des projets en VEFA en location-accession.
Nos recommandations pour prévenir les pièges de la location-accession
Ne tombez pas dans les pièges de la location-accession en suivant nos conseils ci-dessous :
- N'hésitez pas à faire des simulations de crédit immobilier sur les sites spécialisés pour avoir une idée du montant des mensualités et pour vous assurer de votre capacité de remboursement.
- Lisez bien votre contrat, en particulier les clauses, avant de le signer. Renseignez-vous sur les frais additionnels liés à la transaction (frais de notaire, coûts de l'agence immobilière, tarifs des assurances, etc.).
- Prenez en compte le confort du logement et donnez une chance à plusieurs options en effectuant des visites avant de vous décider.
- Faites une estimation du coût total de votre future résidence en vue d'une comparaison de toutes les offres qui se présentent à vous. Ci-après les éléments à entrer dans votre calcul : le prix d'achat du bien immobilier, les coûts des éventuels travaux et les intérêts du remboursement.
- Enfin, informez-vous sur les conditions d'éligibilité pour obtenir les aides sociales, par exemple le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt Action Logement (PAL).
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Amie des animaux et de la nature, passionnée de dessin et de jeux vidéos, musicienne à mes heures perdues, auteure amateure, rédactrice à la plume qui glisse… sur divers sujets allant du bien-être aux textes sur la fiscalité. J'ai laissé mon ancienne vie de marketeuse pour rejoindre le monde digital, un peu comme Neo de Matrix !