Quand on investit dans l'immobilier locatif, fixer au plus juste le loyer de ses biens est crucial. Mais il s'agit d'un exercice qui est loin d'être évident, notamment dans le cas d'un local meublé. Cela exige en effet de suivre une certaine méthodologie, mais aussi de respecter certaines dispositions légales. Voici donc nos conseils pour bien estimer un appartement meublé à la location.
Estimation du loyer d’un appartement meublé : les règles de base
La première chose à savoir est que chaque propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer de son bien, meublé ou non. Pour cela, vous pouvez naturellement tenir compte de la loi de l'offre et de la demande en fonction de la localisation du bien et de ses équipements. On recommande ainsi de :
Étudier les loyers des meublés du voisinage
Afin de fixer judicieusement le loyer de votre appartement meublé, le premier paramètre à prendre en compte est sa localisation. Pour cela, renseignez-vous sur les loyers moyens pratiqués dans le voisinage pour les biens du même type. Précisons que pour les appartements meublés, la similarité des biens tient compte du nombre de m², mais aussi et surtout de la fonctionnalité du logement et de son agencement.
Tenir compte des équipements et du mobilier
Le second élément qui entre en jeu dans l'estimation du loyer d'un appartement meublé est la qualité de ses équipements, ainsi que la valeur du mobilier. Globalement, on estime qu'une location meublée de façon homogène et moderne en parfait état peut se louer jusqu'à 15 % plus cher qu'un appartement du même type, avec un ameublement moins recherché. La performance énergétique de l'immeuble et ses prestations (concierge, gardien, ascenseur, etc.) sont également à prendre en compte.
Ne pas fixer de prix trop élevé
Tout en tenant compte de la demande sur le marché, il est également important de ne pas tomber dans le piège de la surestimation. Cette erreur qui est malheureusement assez courante peut beaucoup impacter la rentabilité d'un investissement locatif. Il faut en effet savoir qu'en location meublée, la fréquence de changements des locataires est relativement élevée. Le loyer fixé doit donc permettre d'éviter les départs trop fréquents de locataires et les longues vacances locatives.
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Explorer les Avantages du Statut LMNP
Opter pour la location meublée s'avère souvent être une stratégie judicieuse pour les investisseurs, en particulier lorsqu'ils s'engagent avec le statut de loueur meublé professionnel. Ce statut offre en effet des avantages fiscaux non négligeables, tels que :
- la possibilité d'amortir le bien immobilier et le mobilier, ou encore
- de bénéficier d'une exonération de l'Impôt sur la Fortune Immobilière sous certaines conditions. Un aspect essentiel pour maximiser la rentabilité de son investissement tout en proposant des logements de qualité, conformes aux exigences du marché locatif.
Ainsi, alors que l'estimation du loyer d'un appartement meublé repose sur une combinaison de facteurs, dont la localisation, l'état du bien, et les équipements fournis, l'aspect administratif et fiscal revêt aussi son importance.
L'optimisation de la gestion locative, avec un professionnel comme Cogedim, en s'assurant de la conformité avec les diverses législations en vigueur et en exploitant judicieusement les dispositifs fiscaux disponibles, peut nettement améliorer la performance de votre investissement sur le long terme. Un sujet qu'il est pertinent d'explorer davantage si vous souhaitez vous lancer dans l'aventure de la location meublée avec une perspective axée sur le rendement et la pérennité.
Les contraintes légales à respecter pour estimer un appartement meublé à la location
Bien que la fixation du loyer soit laissée à votre discrétion, il est important de tenir compte de certaines lois.
L’encadrement des loyers dans la ville de Paris
Si votre bien est situé dans la capitale, vous devez savoir que certaines lois encadrent l'estimation locative à Paris. En effet, tout bail signé ou renouvelé à partir du 1er juillet 2019 ne doit pas dépasser le « loyer de référence majoré ». Ce terme correspond à un plafond, par quartier et par type de biens, imposé par le législateur. En cas de non-respect de cette disposition, vous risquez une amende de 5 000 € en plus de l'obligation de réajuster votre loyer.
Des aides pour bien évaluer le loyer de votre appartement meublé
Afin de vous aider à bien estimer un appartement meublé à la location, vous pouvez vous adresser à différentes structures :
- Les Adil (Agences départementales d'information sur le logement). Ces agences fournissent des infos détaillées sur le marché et les démarches à entreprendre ;
- L'institut Clameur. Elle publie des données détaillées sur les loyers pratiqués dans environ 3000 villes ;
- La préfecture d'Île-de-France. Elle peut vous fournir une carte interactive des loyers encadrés à Paris et dans la région.
Enfin, pour estimer efficacement la valeur locative d'un appartement meublé à Paris, n'hésitez pas à vous adresser à un spécialiste de la gestion immobilière, comme Paris Gestion Immobilier.
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